Comprou imóvel e vai reformar? Guarde as notas fiscais pois essa é uma das únicas formas de reajusta

Mariana comprou um apartamento em 2007 no Catete/RJ por R$ 350.000,00, lançou em sua declaração de IR e agora quer vender o imóvel que, em função dos valores atuais, vale R$ 600.000,00. Mariana tem outros imóveis e por isso terá que pagar ganho de capital pela diferença dos valores de compra e venda ainda que o valor de comprar seja totalmente irreal. Se viu nessa história? Se a resposta é sim você faz parte do clube dos insatisfeitos com uma das regras tributárias mais surreais do Brasil: a ausência de permissão para que você atualize o valor de seu imóvel conforme a realidade do mercado.

O problema ficou ainda mais evidente na última década com o boom imobiliário vivido pelas principais capitais do Brasil. Por regra um imóvel deve ser registrado na declaração pelo valor de compra e, em uma eventual venda, ser calculado imposto relativo a ganho de capital (se o contribuinte não for isento) através do programa chamado GCAP, conforme artigo 138 do Decreto 3.000/99 (RIR). Mas existe uma alternativa!

Em 2001 a Receita Federal editou a Instrução Normativa 84 que, dentre outros balizamentos a respeito do ganho de capital, autoriza ao contribuinte incorporar ao valor do imóvel vários tipos de gastos desde que comprovados. Vejamos:

VALORES COMPUTÁVEIS COMO CUSTO

Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I - bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II - outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.

Temos então a impossibilidade de corrigir o valor do imóvel pelo mercado mas, em contrapartida, podem ser adicionados os valores gastos nas situações discriminadas no artigo 17 da INSRF 84/2001. Dois deles são muito importantes para todos os compradores (reformas e imposto de transmissão) e um deles é muito importante para eventuais compras financiadas (juros pagos).

Mas atenção! Só pode fazer a atualização por reforma se houver documentos oficiais para provar os gastos. Por “oficias” interprete notas fiscais, contratos de serviços e RPS’s (se o profissional for pessoa física). Nada daqueles recibos “sem valor fiscal” ou recibo de diária sem recolhimento de INSS e IR. Os documentos devem estar em nome dos(s) proprietário(s) e, óbvio, ter relação com o endereço do imóvel reformado.

As atualizações de valor devem ser feitas diretamente no programa de imposto de renda. Usar opção de “bens e direitos” para aumentar o valor (campo “Situação em xx”) e descrever detalhadamente o que foi feito no campo “Discriminação”. Use a opção “pagamentos efetuados” para lançar os valores pagos e que, somados, resultam no valor do acréscimo lançado em “bens e direitos”. Alguns interpretam que adicionar “pagamentos efetuados” é preciosismo mas eu realmente acredito que em se tratando do Leão todo cuidado é pouco...

Eis um exemplo do texto que deve constar na linha do imóvel na opção “bens e direitos”:

Se o imóvel foi adquirido antes de 1988, as benfeitorias não devem ser informadas no mesmo código do imóvel, mas num campo próprio: 17 – Benfeitorias. O resto é igual ao citado acima.

Saúde e paz!

Eduardo Lemos

Clique no vídeo abaixo e assista a comentário de Eduardo Lemos sobre esse tema