RECUPERAÇÃO DE ITBI PAGO A MAIOR

O que é?

O caso se trata de uma briga antiga entre compradores de imóveis e as Prefeituras de todo o Brasil: qual o valor que deve ser usado para cálculo do imposto obrigatório de transmissão municipal (ITBI)? O valor do imóvel que consta no cadastro da Prefeitura ou o valor efetivamente pago pelo imóvel? Durante muitos anos os tribunais tinham entendimentos diferentes mas agora o STJ pacificou o tema por meio de um Recurso Repetitivo.

As Prefeituras de todo o Brasil mantém uma base de cálculo interna de qual o valor médio de um imóvel em uma certa localidade e usam esses valores para calcular o ITBI (que tem percentual variável de município para município). Ocorre que na maioria das vezes o valor no sistema das Prefeituras é maior do que o valor efetivamente pago pelo imóvel e nesse sentido o contribuinte que comprou o bem (que é quem tem a obrigação de pagar o ITBI) sai no prejuízo. Essa discussão é antiga no judiciário e não era pacífica até que em Fevereiro de 2022 a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses em Recurso Repetitivo (Tema 1.113) relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Em resumo agora existe autorização legal clara e segura vinda de um Tribunal Superior autorizando quem comprou qualquer tipo de imóvel nos últimos 5 anos (que é marco prescricional desse caso) a recalcular o que pagou de ITBI e, caso tenha pago valor maior do que deveria, reaver a diferença atualizada na Justiça.