SOLUÇÃO PARA

 DÍVIDAS EM CONDOMÍNIOS

 

  Seu condomínio está com a inadimplência alta? Que tal vender as dívidas e receber o valor à vista?

 

O que é?

Segundo números divulgados no início de 2019 pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) o número de brasileiros com o nome negativado já passa de 62 milhões. Esse enorme contingente de brasileiros com o "nome sujo" é de certa forma resultado da grande crise que assola o Brasil e gera efeitos negativos sobre todas as cadeias de consumo e já começam a gerar crise também nos condomínios.

Com a edição no Novo Código de Processo Civil ocorreu facilitação na cobrança judicial de cotas condominiais em atraso nas nem por isso o procedimento ficou muito mais rápido ou mais barato. Os condomínios que optam por ajuizar ação de cobrança contra um morador ficam expostos a meses (senão anos) de espera pelo recebimento do crédito (isso se o imóvel não tiver que ser penhorado para saldar a dívida) além de terem que arcar com custas judiciais e honorários advocatícios (que podem chegar a 40% do total da dívida atualizada). Muitas vezes o condomínio simplesmente não pode esperar por esse dinheiro...

 

E para o síndico a vida fica ainda mais difícil. Já imaginou ter que cruzar diariamente nas partes comuns do prédio com um morador/vizinho que sofre um ação judicial autorizada por você? Não deve ser fácil...

 

Nesse contexto de maior inadimplência e busca por facilidade/velocidade nas operações surgiu o serviço de compra das dívidas condominiais. A venda da dívida é procedimento legal e legítimo, tem como nome técnico "cessão de crédito" e funciona de uma forma muito simples e rápida: o condomínio cede a um terceiro o direito pelo seu crédito (às cotas condominiais não pagas) em troca do recebimento do valor à vista. O valor pago ao condomínio sofre um deságio de 30% a 35% (dependendo de variáveis como localização, quantidade de meses em atraso, etc). Exemplo:

O morador do apartamento 01 do condomínio XYZ está a 4 meses sem pagar condomínio, perfazendo uma dívida total de R$ 3.000,00. O condomínio XYZ, na pessoa de seu síndico ou assembléia, vende o direito de crédito com deságio de 30% e recebe imediatamente o valor de R$ 2.100,00.

 

Motivos para contratar

CONDOMÍNIOS

2. Estabelece fluxo de caixa mais previsível.

3. O percentual de deságio é igual ou inferior aos custos de se acionar o condômino na Justiça (custas, honorários de advogado, etc). Ou seja, o Condomínio recebe um valor líquido maior!

1. Receba hoje valores que talvez demorariam anos para entrar efetivamente no caixa.

SÍNDICOS

1. Diminui atritos e problemas entre o Síndico e o condômino/vizinho inadimplente.

2. Estabelece fluxo de caixa mais previsível.

3. Mais tranquilidade operacional ao síndico na medida que se concede opção justa e rápida aos valores não recebidos.

CONDÔMINOS

1. Vender as dívidas evita pagamento de cota extra por inadimplência de terceiros.

2. Fluxo de caixa mais previsível significa mais investimentos no condomínio.

3. Mais investimentos no condomínio resultam em valorização de sua unidade!

 

Perguntas e Respostas

Esclarecemos abaixo as dúvidas mais comuns relacionadas ao serviço de compra das dívidas condominiais com respostas dada pelo Advogado Tributarista Dr. George Gomes.

01. O percentual de deságio é fixo ou depende de cada caso? Qual é o percentual médio pago ao Condomínio?
Dr. George  Gomes responde: O valor médio do deságio é 30%, ou seja, se paga ao condomínio 70% da dívida. O percentual de 30% é o mesmo valor pago pelos condomínios para contratação de um escritório de advocacia para promoção da cobrança judicial). O percentual de deságio pode variar de acordo com algumas peculiaridades do caso concreto, como por exemplo: localidade do imóvel e da existência ou não de gravame na matrícula do mesmo. 

02. A aquisição do passivo condominial somente poderá ser feito em condomínios no RJ capital ou também em outros municípios?
Dr. George  Gomes responde: Inicialmente somente no município do Rio de Janeiro, mas com previsão de atendimento futuro para outros municípios.

 

03. Como podemos resumir a operação para o síndico/condomínio?

Dr. George  Gomes responde: Após aprovação da Assembléia, o condomínio firma um contrato de cessão de crédito com os parâmetros da operação, notifica o condômino para ciência da cessão (obrigação imposta pela lei) e fornece alguns documentos indispensável à promoção da cobrança. Após a entrega destes documentos, o condomínio recebe o valor ajustado, à vista, através de crédito em sua conta corrente em poucos dias. 

 

04. Cada compra de dividas da mesma unidade condominial deve seguir o mesmo passo a passo acima? Exemplo: o condomínio vende a dívida da unidade 103 em Jun/2019. As dívidas de Julho, Agosto e Setembro/19 devem ser alvo de novo instrumento?
Dr. George  Gomes responde: 
A formalização do contrato só permite a cessão dos créditos já vencidos e liquidados (com valor certo), tornando necessária uma nova cessão de crédito para o caso períodos vincendos. Lembramos, porém, que a cobrança do crédito cedido quase sempre auxilia o condomínio no recebimento dos demais créditos pois o eventual leilão judicial do imóvel, em regra, utiliza o valor pago pelo comprador para quitar todas as parcelas vencidas até a data da arrematação.    

 

05. Qual prazo de pagamento ao condomínio?
Dr. George  Gomes responde: A partir da formalização do instrumento, uma média de 10 dias úteis. 

 

06. A compra das dívidas precisa ser alvo de assembléia ou é decisão do síndico? 
Dr. George  Gomes responde: Existe a necessidade de aprovação da Assembléia, assim como, o condomínio não pode ter nenhuma cláusula impeditiva em sua convenção e/ou no seu regimento interno. 

07. Existe um número mínimo de meses impagos por uma unidade para que o próprio condomínio possa entrar com ação por conta própria?
Dr. George  Gomes responde: 
Não existe previsão legal. Esta regra normalmente está disposta na convenção de cada condomínio. 

 

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